Ristrutturazione edile: consigli e informazioni utili se pensi di ristrutturare casa

Oggi vi vogliamo spiegare cosa comporta ristruttura una casa sia per l’impresa che per il committente.

Chiunque sia in procinto di iniziare dei lavori che riguardino la ristrutturazione di una casa ha davanti a sé una lista di variabili da conciliare, in questo campo l’inizio degli interventi comprende un’agenda da organizzare per incastrare impegni e appuntamenti con i vari collaboratori, tutto ciò poi si somma alla parte amministrativa con i costi che ne derivano oltre ad una serie di possibili alternative che possono essere sfruttate. Effettuare una ristrutturazione edile per case a Torino quindi è un’operazione abbastanza complessa che richiede attenzione e organizzazione, si consiglia quindi di diffidare di annunci che propongono interventi a basso costo o opere da effettuare su basi poco solide, una ristrutturazione implica un rapporto di fiducia con i propri collaboratori o con chi metterà le mani su quella che molte volte si rivela essere la propria futura casa.

I capitoli fondamentali che organizzeranno l’agenda di ristrutturazione dovranno riguardare in primo luogo:

• i costi,
• i vari stadi del’ammodernamento,
• tempi entro i quali esaurire tutti i lavori,
• l’aspetto normativo che comprende le varie autorizzazioni e le proprie responsabilità,
• la scelta del contratto e del capitolato.

È bene quindi essere preparati per monitorare le operazioni e tenere conto di ciò che sta procedendo nel verso giusto o meno.

Costi dei lavori di ristrutturazione

In molti casi e contro ogni logica peraltro, si parte con il progetto di restaurazione senza avere un’idea ben precisa di come vengano distribuiti i costi derivanti da questo tipo di operazioni, bisogna sapere infatti che un lavoro del genere presenta tre tipologie di costi che vanno a sommarsi per dare il costo totale di una restaurazione:

• costi derivanti dall’impresa,
• costi che l’impresa scelta deve sostenere per l’acquisto di materiali e forniture utili per lo svolgimento delle operazioni entro le vigenti norme di costruzione e sicurezza del lavoro
• costi relativi all’esercizio del lavoro professionale da parte dell’impresa.

Ogni categoria presenta un peso differente che alla fine incide sul totale, il costo dell’impresa infatti pesa sul totale per una media del 40%, il peso relativo alle forniture e ai materiali per un 50% e il costo della manodopera da parte di professionisti incide per il restante 10%.

Vediamo ora questi tre aspetti nel dettaglio

Costi relativi all’impresa

I costi relativi all’impresa, sebbene non esulino troppo da un range che nel tempo rimane invariato, possono oscillare nel corso di un solo anno. Dovendo comunque redigere una media di tale categoria si può dire che le imprese richiedono da un minimo di 250 euro per metro quadro ad un massimo di 500 euro per metro quadro. Di certo c’è un divario notevole che dipende da una serie di variabili come la località, l’accesso al sito e gli interventi da effettuare richiesti. Sulla base di queste premesse è opportuno quindi scartare offerte e occasioni che promettono una ristrutturazione che sia inferiore ai 10000 euro in quanto tale prezzo non ha alcun fondamento teorico e pratico. Molte di queste offerte non comprendono infatti casi come imprevisti riguardo ai lavori, che accadono molto spesso in ambito di ristrutturazione; in situazioni del genere i costi potrebbero lievitare non poco influendo cosi non solo sul prezzo totale ma anche sulle scelte progettuali che ne derivano.

Un buon biglietto da visita per un’azienda che intenda aggiudicarsi le operazioni di ristrutturazione di una casa infatti dovrebbe riguardare un preventivo stilato sulla base di un progetto con annesso computo metrico che rispecchi, nella maggior parte dei casi, le esigenze espresse dal committente del restauro. Solo in questo caso si ha la certezza di trattare con un’impresa seria che lavora professionalmente mettendo al sicuro da imprevisti e frodi entrambe le parti.

Costo effettivo: forniture, materiali, manodopera

Il secondo aspetto relativo ai costi totali di ristrutturazione riguarda il costo effettivo dato dalle forniture o materiali, questo influenza più pesantemente il totale perché solitamente l’impresa non annette al preventivo presentato i costi relativi ai materiali ma si limita ad eseguire il rinnovo e una volta conclusi presenta il totale dei costi sostenuti. Il modus operandi appena descritto è giustificato però dalla estrema variabilità dei costi relativi ai materiali utili nel corso del tempo, indipendentemente dal costo della posa realizzata dall’impresa, che oscilla meno nei costi, il costo di un pavimento potrebbe variare da 15 euro al metro quadro fino a toccare i 120 euro. Sotto questo aspetto il tempo richiesto per l’ultimazione delle operazioni può giocare un ruolo importante perché, in relazione ai costi dei materiali, un intervento più lungo e ampio potrebbe presentare una variazione di costo maggiore rispetto ad un intervento di più modeste dimensioni.

Costi del professionista: architetto

L’ultimo punto riguardante i costi totali è indirizzato al professionista responsabile dei lavori, solitamente ci si riferisce ad un architetto che può, meglio di altri, portare sul progetto la visione del cliente e le sue necessità. L’architetto infatti deve ottimizzare al meglio lo spazio messogli a disposizione dal committente per poi poter cominciare la ristrutturazione e seguire l’andamento dell’opera. Seguire con attenzione i lavori permette di porre le giuste soluzioni qualora si presentino intoppi di progetto o di altra natura.

Il compito del professionista comincia con uno studio preliminare del progetto per poterne designare l’effettiva realizzazione sotto l’aspetto tecnico-strutturale con tutta la parte dei costi che ne deriva, successivamente dovrà stilare un progetto esecutivo indicante gli interventi da porre in atto e il computo metrico. Preparare tutta la documentazione da presentare al Comune e al Catasto. Infine da un punto di vista prettamente estetico l’architetto può consigliare i propri clienti sulla scelta dei materiali da utilizzare nei vari ambienti della casa.

I tempi di ristrutturazione

Le variabili che influenzano l’arco temporale utile di una ristrutturazione sono:

• lo studio della fattibilità tecnica ed economica del progetto,
• l’effettiva realizzazione dei lavori,
• la consegna dei documenti di fine lavori.

La fattibilità tecnica ed economica è un’importante stadio per una ristrutturazione perché qui si valutano molti aspetti relativi alle esigenze del committente a partire dalla definizione di un budget economico da destinare al rinnovo e in secondo luogo alla distinzione tra interventi necessari e interventi rinviabili. Esistono infatti interventi che devono essere eseguiti per mettere in sicurezza uno stabile o rendere agibile una casa, queste operazioni sono legate anche all’impianto di riscaldamento e alle sue condizioni.
La realizzazione delle operazioni resta da concordare con l’impresa che ha preso in carico l’appalto con la definizione di un limite massimo e minimo di fine dell’opera.

Aspetto normativo

Dalla valutazione delle operazioni da compiere in una ristrutturazione emerge una distinzione che divide i lavori in manutenzione straordinaria e ordinaria, in base a questa distinzione occorrerà presentare una pratica edilizia differente attraverso la CILA ossia la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Le operazioni comprese nella manutenzione ordinaria sono le più lunghe, invasive e costose mentre quelle relative alla manutenzione straordinaria sono spesso legate alla disposizione degli ambienti all’interno dell’abitazione come trasformare una sala da pranzo con una cucina in un open space; sia sostituire i pavimenti che modificare i rivestimenti dei bagni invece sono operazioni da considerarsi ordinarie, in ogni caso si deve far riferimento al DPR 380/01 TU Edilizia.

Scelta del contratto e del capitolato

I rapporti tra committente e impresa appaltatrice si fondano principalmente sul computo metrico, sul capitolato e sul contratto. Il computo metrico rappresenta il conteggio relativo ai materiali e ai lavori che devono essere realizzati, con questo documento quindi si ha una panoramica più o meno generale e precisa dei costi relativi all’opera e alle modalità di pagamento. Attraverso il computo metrico estimativo infatti si possono confrontare i preventivi di più imprese per verificarne l’effettiva convenienza.
Il capitolato è il documento annesso al computo che presenta le modalità di realizzazione del’opera e in ultimo il contratto definisce i tempi, i pagamenti, i vari oneri economici, le eventuali certificazioni richieste e le garanzie contrattuali tra impresa e committente